.RU

Девелопмент недвижимости





REAL ESTATE

DEVELOPMENT


A GUIDE TO EXPERTS


Under The general editorship

of Prof. Ivan I. Mazur and Prof. Valery D. Shapiro


Moscow

Elima Publishing House


ДЕВЕЛОПМЕНТ

НЕДВИЖИМОСТИ


Справочник для профессионалов


Под редакцией проф. И.И. Мазура и проф. В.Д. Шапиро


Москва

Издательский центр «ЕЛИМА»


УДК……………..

ББК……………..

…………………..


Авторский коллектив:


проф., д.т.н. И.И. Мазур (общая редакция, предисловие, главы: 1, 10),

проф., д.т.н. В.Д. Шапиро (научное редактирование, главы: 2, 7, 9),

к.т.н. Н.Г. Ольдерогге (главы: 4, 5, 6, 12, 13, 14 в соавторстве),

д.э.н. С.А. Титов (главы: 3, 8, 15),

к.т.н. Е.С. Гламаздин (глава 11), И.В. Шанина (глава 14 в соавторстве)


Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. и др.

Девелопмент недвижимости: Справочник для профессионалов / И.И. Мазур, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге и др. /Под общ. ред. И.И. Мазура. – М.: ЕЛИМА - …с.:илл. – …. с.


ISBN…


В справочнике системно рассмотрены вопросы девелопмента, являющегося проводником новых рыночных идей в инвестиционном комплексе.

Освещены основные элементы девелопмента, включая: классификацию недвижимости и видов девелопмента; характеристики рынка недвижимости; способы организации девелопмента; методы маркетинга в девелопменте; методы финансирования, управления стоимостью и оценки девелоперских проектов; технологии формирования идеи девелоперского проекта и осуществления прединвестиционных исследований; особенности контрактов по девелоперским проектам; основы проектирования и строительства объектов недвижимости; основные аспекты правового обеспечения девелопмента; характеристики информационных технологий и систем в девелопменте; методы управления рисками девелоперских проектов; менеджмент эксплуатации недвижимости; методы оценки стоимости недвижимости и девелоперского бизнеса.

Книга предназначена для широкого круга специалистов, занятых в инвестиционно-строительной сфере.




ISBN


© НОУ «Институт инвестиционного развития

© Оформление, оригинал-макет Издательства





Девелопмент недвижимости: Справочник для профессионалов. / Мазур И.И., Шапиро В.Д., Понкратов П.Б., и др. –М.:, Омега-Л, 2009.


Содержание


ПРЕДИСЛОВИЕ

ЧАСТЬ 1. ВВЕДЕНИЕ В ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ
^ ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

^ ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

1.9.3.1. Складской девелопмент

1.9.3.2. Промышленный девелопмент

Резюме

Библиография



^ ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

^ ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

^ Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография


^ ГЛАВА 3. МАРКЕТИНГ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

3.1. Общее понятие маркетинга в девелопменте

3.2. Маркетинговые исследования в девелопменте

3.2.1. Организация маркетинговых исследований

3.2.2. Анализ маркетинговой информации о ситуации на рынке недвижимости

3.3. Разработка маркетинговой концепции девелоперского проекта

3.3.1. Решения по объекту девелопмента

3.3.2. Принятие ценовых решений

3.3.3. Особенности ценовых решений при сдаче объекта в аренду

3.3.4. Принятие решений по системе сбыта

3.3.5. Разработка системы продвижения объекта

3.4. Формирование и реализация программы маркетинга

Резюме

Библиография


ЧАСТЬ 2. ФИНАНСИРОВАНИЕ И УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография


^ ГЛАВА 5. УПРАВЛЕНИЕ СТОИМОСТЬЮ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография



^ ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография


ЧАСТЬ 3. ФОРМИРОВАНИЕ ИДЕИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА И ПРЕДИНВЕСТИЦИОННЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

^ ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография


^ ГЛАВА 8. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА НА СТАДИИ ВЫБОРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. ПРОЕКТИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

8.1. Современное представление и формы лэнд-девелопмента

8.1.1. Общее понятие современного лэнд-девелопмента

8.1.2. Современные формы лэнд-девелопмента

8.1.3. Состав задач лэнд-девелопмента

8.2. Анализ рынка и выбор участка

8.2.1. Общее содержание задачи анализа рынка и выбора участка

8.2.2. Анализ рынка земельных участков

8.2.3. Оценка и выбор участка

8.3. Предварительное обоснование инвестиций

8.3.1. Бюджет землепользования

8.3.2. Оптимизация графика выделения земельных участков

8.3.3. Особенности обоснования инвестиций на стадии освоения земельного участка

8.4. Правовое развитие участка

8.4.1. Приобретение (предоставление) земельного участка

8.4.2. Землеустроительные работы

8.5. Проектирование земельного участка

8.5.1. Общее представление о проектировании земельного участка

8.5.2. Процесс проектирования земельного участка

8.5.3. Современные тенденции в области проектирования земельных участков

8.6. Инженерно-технологическое развитие участка

8.6.1. Общее представление о инженерно-технологическом развитии земельного участка

8.6.2. Выравнивание грунта и устройство ливневой канализации

8.6.3. Устройство коммунальных систем

Резюме

Библиография


^ ЧАСТЬ 4. РЕАЛИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА


Глава 9. Торги и контракты

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография


Глава 10. Проектирование и строительство объекта недвижимости

^ ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

^ ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

^ Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография


ЧАСТЬ 5. СПЕЦИАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография


^ ГЛАВА 12. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И БИЗНЕСА

12.1. Основные понятия, принципы и цели

12.2. Виды стоимости

12.3. Методы оценки недвижимости и девелоперского бизнеса

12.4. Основные принципы оценки компании как имущественного комплекса

12.5. Оценка стоимости бизнеса

12.6. Этапы процесса оценки

Резюме

Библиография


^ ГЛАВА 13. УПРАВЛЕНИЕ РИСКАМИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

Резюме

Библиография


^ ГЛАВА 14. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕВЕЛОПМЕНТА

ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

^ ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

^ Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Вентилятор (в районах с жарким климатом)

Термостат для индивидуальной регулировки температуры

^ Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

1.9.3.1. Складской девелопмент

1.9.3.2. Промышленный девелопмент

Резюме

Библиография


^ ГЛАВА 15. МЕНЕДЖМЕНТ ЭКСПЛУАТАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

15.1. Менеджмент эксплуатации недвижимости в девелоперской деятельности

15.1.1. Общее представление о менеджменте эксплуатации недвижимости

15.1.2. Основные направления менеджмента эксплуатации недвижимости

15.1.3. Система управления объектом недвижимости

15.2. Финансово-коммерческое управление недвижимостью

15.3. Организационно-хозяйственное управление недвижимостью

15.3.1. Общее назначение организационно-хозяйственного управления недвижимостью

15.3.2. Основные функции фасилити-менеджера

15.3.3. Управление деятельностью фасилити-менеджера

15.4. Менеджмент эксплуатации различных типов объектов недвижимости

15.4.1. Менеджмент эксплуатации объектов офисной недвижимости

15.4.2. Менеджмент эксплуатации жилого многоквартирного объекта

15.4.3. Менеджмент эксплуатации промышленного объекта

15.4.4. Менеджмент эксплуатации объекта торговой недвижимости

15.4.5. Менеджмент эксплуатации интеллектуальных зданий

15.5. Основы сервейинговой деятельности

Резюме

Библиография

^ Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

ГЛОССАРИЙ


ПРИЛОЖЕНИЕ. ПРИМЕРЫ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ПО ОСНОВНЫМ ТИПАМ НЕДВИЖИМОСТИ


Предисловие

Книга посвящена изложению концепции профессионального девелопмента, сущность которого состоит в искусстве (в перспективе – науки) увеличения стоимости недвижимости путем системного управления инвестиционным процессом с сопутствующими ему рисками. Этот процесс осуществляется относительно новым для российского бизнеса участником рынка профессиональных услуг – девелопером, обеспечивающим создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко – с использованием собственных средств.

Сегодня девелопмент в России делает первые шаги, еще только выделяется в особый род инвестиционно-строительной деятельности. При этом структура и содержание девелопмента нередко идентифицируются с методами строительства, риэлтерской деятельностью, управлением коммерческой недвижимостью, что верно лишь отчасти. На самом деле «чистый» девелопмент предполагает исключительно поиск и координацию деятельности сторонних организаций, не входящих в девелоперскую структуру. Единственным бизнесом «классического» девелопера является собственно девелопмент определенной идеи, а не факт землевладения, проектирование или строительство. В России, как правило, девелопмент осуществляют крупные строительные компании или землевладельцы, для которых девелоперский бизнес является непрофильным активом компании.

Интерес к девелопменту стремительно возрастает – в первую очередь, из-за стремления повысить эффективность отечественного инвестиционно-строительного комплекса. Не следует забывать также о том влиянии, которое оказывают результаты деятельности девелопера на качество жизни человека (время поездки на работу, на отдых, за покупками, состояние окружающей среды – все это в значительной мере зависит от девелоперских решений). Заметим, что за рубежом аналогичный процесс также набирает силу, что обусловлено такими причинами, как желание повысить качество девелоперских решений, выход из затянувшегося кризиса индустрии недвижимости и, наконец, стремление дать девелоперу безупречную профессиональную подготовку.

Условия работы девелопера с каждым годом становятся сложнее: согласования с местными / федеральными властями, жителями районов, прилегающих к зоне строительства, а также многочисленные политические, экологические и финансовые ограничения делают проблему девелопмента недвижимости все более комплексной и сложной.

Таким образом, понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

  1. Девелопмент – качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости.

  2. Девелопмент – профессиональная деятельность по организации процессов девелопмента.

Настоящая книга является практическим руководством по девелопменту основных видов недвижимости – земли, жилья, а также торговых, офисных и промышленных зданий. Вместе с тем понятно, что девелопер должен профессионально разбираться и в ряде таких вопросов, как градостроительство, архитектура, строительные технологии, законодательство, получение исходно-разрешительной документации, финансирование, маркетинг, управление недвижимостью и многих других.. Девелоперские знания будут полезны и в таких ситуациях, как покупка и аренда пустующих зданий, разукрупнение участков, обновление старых помещений, изменение в позиционировании зданий различного назначения за счет изменения структуры арендаторов, получение правоустанавливающих документов на девелопмент неподготовленной земли, а также при приобретении убыточной недвижимости.

Девелоперы должны тесно сотрудничать с профессионалами в области недвижимости, официальными лицами и представителями населения, так как только при этих условиях могут быть разработаны прозрачные, честные и эффективные механизмы девелопмента, которые позволяли бы в максимальной степени учесть потребности всех участников инвестиционно-строительного процесса.

Принято различать следующие основные этапы реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых, в свою очередь, разбивается на ряд составляющих:

  1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

  1. Оценка местоположения и технико-экономическое обоснование проекта:

    • Анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

    • Проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

    • Прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

    • Определение вероятности получения финансов.

3.Проектирование и оценка проекта:

4.Заключение контрактов и строительство:

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

Нетрудно заметить, что выделенные выше этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; в реальной практике они нередко протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап (маркетинг и управление денежными потоками).По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые подпроцессы, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

Важно понимать, что цикл девелопмента отличается от строительного цикла: стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т.п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Если для подрядчика цель – просто создание объекта недвижимости, то цель девелопмента – получение прибыли за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности – неотъемлемая часть анализа проекта в целом и является предметом специального рассмотрения. Экономическая эффективность девелопмента проявляется в территориальном и отраслевом аспектах, оказывая положительное влияние на соответствующие экономические процессы и, как правило, имеет стоимостное измерение. Не следует забывать и о бюджетной эффективности девелопмента.

Структура книги подчинена описанной внутренней логике девелопмента и состоит из предисловия, 5ти частей, 15 глав, заключения, приложений и глоссария.

Часть 1 – ^ Введение в инвестиционный девелопмент состоит из 3х глав: «Основные понятия и определения», «Организация девелопмента», «Маркетинг в девелопменте».

Часть 2 – ^ Финансирование и управление стоимостью в девелопменте состоит из 3х глав: «Финансирование девелоперских проектов», «Управление стоимостью девелоперского проекта», «Анализ и оценка эффективности девелоперского проекта».

Часть 3 – ^ Формирование идеи девелоперского проекта и прединвестиционные исследования состоит из 2х глав: «Общие принципы разработки девелоперского проекта. Прединвестиционная фаза проекта» и «Разработка идеи проекта на стадии выбора земельного участка. Проектирование земельного участка».

Часть 4 – ^ Реализация девелоперского проекта включает 2е главы: «Контракты и соглашения по проекту», «Проектирование и строительство объекта недвижимости».

Часть 5 – ^ Специальные вопросы девелопмента состоит из 5ти глав: «Информационные технологии в девелопменте», «Оценка стоимости недвижимости и девелоперского бизнеса», «Управление рисками девелоперских проектов», «Правовое обеспечение девелопмента», «Менеджмент эксплуатации недвижимости».

Учитывая инновационный для новой России характер тематики, книга включает достаточно много иллюстраций и т.н. примеров из практики (case studies), иллюстрирующих базовые теоретические, методические и практические положения. Во всех случаях приводятся необходимые ссылки на авторов и выражается искренняя благодарность за предоставленные материалы.

Кроме авторов, чьи фамилии вынесены на титульный лист, в подготовке книги принимали участие: специалист компании «ПМ Консалтинг» М.А. Савищенко, директор издательского центра ЕЛИМА О.П. Фокин. Авторы выражают также благодарность руководителям ГУП «УЭЗ», ОАО «ЦНИИПромзданий», ЗАО «Глобалстрой – Инжиниринг», ОАО «РАО Роснефтегазмтрой», НПК «Интеллект – С», любезно предоставивших в распоряжение авторов богатый иллюстративный материал.

Динамичное развитие новой мультидисциплины, по глубокому убеждению авторов, потребует периодической актуализации настоящего справочного пособия. Поэтому авторы будут благодарны и постараются учесть в последующих изданиях ваши замечания и предложения, которые просим направлять по адресу: 119049, Москва, ул. Донская, д.15, Институт инвестиционного развития. Тел. / факс (495) 740 – 1634; e-mail: info@idi.com.ru.
^


Глава 1. Основные понятия и определения
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТА

^ ГЛАВА 4. ФИНАНСИРОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 6. ОЦЕНКА И АНАЛИЗ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ

ГЛАВА 7. РАЗРАБОТКА ИДЕИ ПРОЕКТА. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ ФАЗА ПРОЕКТА

^ ГЛАВА 11. ИНФОРМАЦИОННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ В ДЕВЕЛОПМЕНТЕ

Заключение: Некоторые уроки кризиса рынка недвижимости

Глава 1. Основные понятия и определения

1.1. Сущность девелопмента

1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости

1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

1.2.3. Структура рынка недвижимости

1.3. Основные характеристики видов девелопмента

1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

1.4. Девелопмент земли (земельных участков) или лэнд-девелопмент

1.4.1. Классификация земельных участков

1.4.2. Основные характеристики земельных участков для девелопмента

1.4.3. Основные характеристики лэнд-девелопмента

1.4.4. Проблемы и особенности лэнд-девелопмента

1.5. Девелопмент жилой недвижимости

1.5.1. Классификация объектов жилой недвижимости

1.5.2. Особенности девелопмента жилой недвижимости

1.6. Общая классификация коммерческой недвижимости

1.7. Девелопмент офисной недвижимости

1.7.1. Классификация офисной недвижимости

1.7.2. Особенности девелопмента офисной недвижимости

1.8. Девелопмент торговой и гостиничной недвижимости

1.8.1. Классификация гостиниц и отелей

Охранная сигнализация, электронные замки и/или видеокамеры в коридорах

Ванная или душевая общего пользования из расчета одна на 30 человек, проживающих в номерах без ванны или душа

Магазины и торговые киоски

^ Вручение корреспонденции гостям

Швейцар

Мелкий ремонт одежды

Почтовые и телеграфные услуги

Хранение багажа

Обмен валюты или прием платежей по кредитным картам

Организация встреч и проводов (в аэропорту, на вокзале и т.д.)

Вызов такси

Аренда (прокат) автомашины

Медицинские услуги:

вызов скорой помощи, пользование аптечкой

1.8.2. Классификация торговой недвижимости

1.8.3. Особенности девелопмента гостиничной и торговой недвижимости

1.9. Девелопмент складской и промышленной недвижимости

1.9.1. Классификация складской недвижимости

1.9.2. Характеристики промышленной недвижимости

1.9.3. Особенности девелопмента складской и промышленной недвижимости

1.9.3.1. Складской девелопмент

1.9.3.2. Промышленный девелопмент

Резюме

Библиография



^ 1.1. Сущность девелопмента
Актуальность вопросов создания, развития недвижимости и управления ею в современных условиях развития экономики РФ определяется тем, что недвижимость формирует основное звено во всей системе рыночных отношений, а в конечном итоге – облик нашей цивилизации. Недвижимость - первооснова, сущность всех вещей и явлений материального мира, представляет самую крупную часть мирового богатства, главная составляющая национального богатства государства. Только при наличии объектов недвижимости и эффективном управлении ими в России может быть создан надлежащий рынок, без которого не могут быть сформированы рыночные институты и налажены требуемые для рыночных условий отношения между хозяйствующими субъектами. Российский рынок строительства и девелопмента относится к числу ключевых отраслей экономики России. В последние три года объем рынка недвижимости вырос в десять раз.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому – это и является одной из важных задач девелопмента. В том числе изменяются требования к объемно-планировочным решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования — от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Активное становление девелопмента в России происходит на всех основных направлениях недвижимости, включая жилую, коммерческую, промышленную (индустриальную) недвижимость, земельные активы. Основными задачами развития рынка недвижимости являются:

В соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс приводит к существенному повышению его эффективности. Таким образом, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:

- максимальная ответственность за экономические результаты проекта;

- реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании;

- реальное влияние на успешность проекта;

- нацеленность на конечный результат.

Процесс девелопмента интернационален, но в каждой стране имеет свои отличительные черты. В США, например, девелоперские компании приглашаются для проведения земляных работ, строительства дорог, проведения электричества, газа, воды и т. д. Время от времени девелоперы берут на себя строительство бассейнов, клубных зданий, хотя обычно этим занимаются строительные компании. В Америке девелоперы занимаются лишь продажей земли, строители же ее застраивают, а затем продают либо сохраняют за собой право владения с возможностью последующей аренды. Это не значит, что за рубежом принята «узкая специализация» в девелопменте. Одни организации выбирают для себя исключительно девелопмент и, завершив строительство, уходят, другие продолжают управлять недвижимостью.

За рубежом в основе девелопмента лежит привлечение средств частных инвесторов. Если девелопер в нужное время окажется в нужном месте и предложит убедительный бизнес-план, то шансы на успех у него велики. На Западе считают, что девелоперские проекты лучше начинать тогда, когда активность рынка минимальна, но уже начали появляться первые признаки его оживления. И если проект «созреет» вовремя, он окажется востребованным. В российском девелопменте, как правило, исходной предпосылкой является земельный участок и на этой основе формируются идеи девелопмента. Можно сказать, что в основе западной модели девелопмента лежит «идея», а отечественного земля.

Первые упоминания о девелопменте как бизнес-услуге в России появляются в начале нынешнего века. На рынок недвижимости выходят крупные компании-консультанты – их деятельность становится востребованной финансовыми группами и инвесторами. Заказчики начинают более пристально следить за качеством исполняемых проектов. Акцент на качество увеличивается при приглашении зарубежных консультантов и архитекторов. В столице начинают появляться коммерческие и жилые проекты более высокого качества, чем раньше. Хотя, как говорят эксперты, до сих пор качественный сдвиг в понимании, что такое девелопмент, в массовом сознании участников рынка пока не произошел.

Современное состояние рынка девелоперских проектов специалисты оценивают как переходное. Он интегрировался в строительный рынок и готов к следующим стадиям своего развития. От экстенсивного развития рынка он должен перейти к интенсивному, т.е. качественному развитию. Его характеризует самодостаточность рынка, позитивный рост, создание четкой правовой базы и сегментация, т.е. выделение различных направлений (например, управления недвижимостью).

Остановимся на семантике понятия «девелопмент».

Иногда понятие «девелопмент» употребляют как синоним «строительства», иногда - в значении «доверительное управление недвижимостью». Наиболее полный терминологический словарь по недвижимости [2] дает следующее толкование: «процесс развития территории и подготовки земель и объектов с целью их нового использования». Так или иначе, это далеко не полное определение девелопмента.

^ В самом общем виде девелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости [3]. Ключевыми признаками девелопмента является именно качественное, т.е. принципиальное преобразование и возрастание стоимости недвижимости, в т.ч. и эффективности инвестиций.

Понятие «девелопмент» (от англ. to develop - развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей существенные, в т.ч. качественные изменения в объекте. Целью девелопмента в широком смысле является создание или преобразование объекта, востребованного рынком и позволяющего получить приемлемый уровень дохода на вложенный капитал.

Следует отметить, что к числу объектов девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. Объединяет эти объекты девелопмента то, что во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудовании, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта».

Объектом девелопмента, рассматриваемым в настоящем Справочнике является недвижимость.

^ Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.). Недвижимым имуществом признается также предприятие в целом как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Термин “недвижимое имущество” появился в российском законодательстве довольно поздно и заменил собой прежние разнообразные термины. Его установил своим указом Петр I в 1714 году. Вышедший из под пера царя документ “О единонаследии” сгладил различия между вотчинами и поместьями.

В отечественном послереволюционном праве деление вещей на движимое и недвижимое имущество отсутствовало. Появилось же оно вновь у нас сначала в Законе “О собственности РСФСР”, а затем в Основах гражданского законодательства Союза СССР и республик. В дальнейшем недвижимости были посвящены разделы в Законе “О залоге”, “Основных положениях об ипотеке”, Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), федеральном законе “Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Девелопмент - это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости. В России – это вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Понятие «девелопмент» имеет два взаимосвязанных значения:

1. Девелопмент – это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» органически связано с производным от него термином «девелопер».

^ Девелопер – предприниматель, получающий свою прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

2. Девелопмент - это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости.

Качественное преобразование недвижимости в рамках девелопмента девелопмент характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов:

Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения.

Позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести, в первую очередь, к двум аспектам: микроэкономическому/региональному и макроэкономическому:

Следует также отметить бюджетные аспекты девелопмента, которые выражаются в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Кроме того присутствуют косвенные позитивные последствия в виде тех доходов (или бюджетной экономии), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

^ Социальные позитивные последствия девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.). Их минимизация - важнейшая задача девелопмента

Следует сказать еще об одной стороне девелопмента. Как отмечалось выше, девелопмент – это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Деятельность девелопера и заказчика объекта недвижимости существенно отличаются. В отличие от заказчика, осуществляющего главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты – выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта.
^ 1.2 Классификации объектов и рынков недвижимости
1.2.1. Общая классификация объектов недвижимости

Недвижимость, выступая как объект собственности и сделок, является основой рынка недвижимости, а также объектом экономических отношений и интересов.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как “недвижимость”: Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как “реальный неподвижный объект”, второй - как “реальная собственность”. Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина “недвижимость”, поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить “недвижимый объект”, “недвижимая вещь”, а во втором “недвижимая собственность”. Перевод же русского термина “недвижимость” на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста.

Содержание понятия Real Estate раскрывается в мировой литературе как “земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней”. Термин “земля” в законодательстве большинства стран толкуется как пространство, ограниченное конусом, проходящим через границы земельного участка на поверхности суши к центру Земли. Нефть, золото, обнаруженные на земельном участке, принадлежат собственнику участка. В других странах имеются ограничения, связанные с правом собственности на недра и воздушное пространство.

Важной чертой понятия Real Estate является то, что любые “улучшения” земли (строения, дороги, коммуникации) рассматриваются в тесном единстве с “землей”: не существует недвижимого объекта без земельного участка.

На рис. 1.2.1. приведена схема основных характеристик недвижимости.











Недвижимость
































































^ Физический объект







Экономический объект







Объект социальных отношений

  • местоположение

  • размер (площадь, границы, объем)

  • форма

  • ландшафт

  • тип земельного участка (почвы, полезные ископаемые)

  • физические характеристики

  • внешнее окружение







  • товар

  • капитал, актив

  • полезность

  • доходность

  • издержки содержания

  • ликвидность

  • стоимость

  • цена

  • инвестиции

  • налоги

  • рынок







  • место обитания

  • престижность владения

  • условие жизнедеятельности

  • источник благ

  • место осуществления деятельности

















































^ Объект правовых отношений







  • право собственности

  • право распоряжения (сделок, операций)

























Рис. 1.2.1. Характеристики недвижимости как объекта

Основные признаки объекта недвижимости включают:

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Следует отметить тот факт, что недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой, создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени.

3. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

^ Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости:

  1. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

  2. Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии.

  3. ^ Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение. Оно может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном — обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.

  4. ^ Недвижимость всегда выступает как объект долгосрочного инвестирования. Чаще всего это связано с тем, что приобретение объекта недвижимости по частям не представляется возможным, т.к. для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Кроме того, если говорить о доходной стороне дела, денежные вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с достаточно высоким сроком окупаемости.

  5. Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, ибо связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Единой классификации объектов недвижимости на рынке не существует, используются классификации по различным основаниям, в т.ч.: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). В таблице 1.2.1. приведена классификация объектов недвижимости по различным признакам. Эта и дальнейшие классификации объектов недвижимости разработаны на основе многочисленных публикаций компаний и специалистов, включая ведущие консалтинговые компании CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Swiss Realty Group, Гильдии Управляющих и Девелоперов, Российской гильдии риэлторов, аналитика рынка недвижимости Г.М. Стерника [13-15] и др.

^ На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.

Категория А. Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса:

- объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);

- неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания, магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Таблица 1.2.1

^ Классификация объектов недвижимости

Классификационный признак

Классификационные группировки объектов недвижимости

^ По физическому статусу

земельные участки;

здания, строения, сооружения:

помещения.

По назначению

1) земля:

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах (поселениях):

  • под жилье (селитебная территория);

  • под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг;

  • под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория);

  • под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория);

  • под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения).

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

  • под дачное и садово-огородное использование;

  • под жилую застройку;

  • промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.);

  • сельскохозяйственного назначения;

  • природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

  • лесного фонда, водного фонда;

  • участки недр;

  • земли резерва, назначение которых не определено.

2) жилье (жилые здания и помещения):

  • многоквартирные жилые дома, квартиры в них и др. помещения для постоянного проживания;

  • индивидуальные и двух-четырехсемейные малоэтажные жилые дома.

3) коммерческая недвижимость:

  • офисные здания и помещения административно-офисного назначения;

  • гостиницы, мотели, дома отдыха;

  • магазины, торговые центры;

  • рестораны, кафе и др. пункты общепита;

  • паркинги, гаражи;

  • склады, складские помещения;

  • пункты бытового обслуживания, сервиса.

4) промышленная недвижимость:

  • заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;

  • мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения.

5) недвижимость социально-культурного назначения:

  • здания правительственных и административных учреждений;

  • культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;

  • религиозные объекты.




По видам собственности

объекты недвижимости разделяют на:

  • частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников;

  • государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации;

  • муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности;

  • общественные – находящиеся в собственности общественных объединений;

  • коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).




По юридическому статусу

объекты недвижимости разделяются на:

  • используемые собственником или арендатором,

  • приватизированные,

  • приобретенные путем сделки купли-продажи,

  • приобретенные путем наследования,

  • приобретенные путем дарения и т.п.

По виду прав на объект

Виды прав на объект недвижимости:

  • собственности;

  • хозяйственного ведения;

  • оперативного управления;

  • пожизненно наследуемого владения;

  • постоянного пользования;

  • ипотека;

  • кодоминимум;

  • сервитуты.




С точки зрения налогообложения

недвижимость подразделяется на:

  • коммерческую, используемую для бизнеса и приносящую рентный доход;

  • личную жилую собственность;

  • товарную, предназначенную для продажи с целью получения прибыли;

  • инвестиционную, вклад в которую обеспечивает чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости в будущем периоде.




По функциональному назначению

  • свободные земельные участки (под застройку);

  • природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации;

  • здания, сооружения, постройки:

  • жилые;

  • нежилые;

  • производственные объекты;

  • непроизводственные объекты.

По масштабу

  • земельные массивы;

  • отдельные земельные участки;

  • комплексы зданий и сооружений (дачный посёлок, микрорайон, гостиничный комплекс);

  • многоквартирный жилой дом;

  • одноквартирный жилой дом (коттедж);

  • секция (подъезд);

  • квартира;

  • комната и т.д.




По происхождению

  • естественные природные объекты - невосполнимые (земельные участки, недра, природные комплексы);

  • искусственные объекты = восполнимые (здания, сооружения, лесные массивы)

По форме собственности

  • государственные;

  • частные;

  • долевые;

  • общественных организаций.

По отраслевой принадлежности

  • промышленные;

  • строительные;

  • сельскохозяйственные;

  • культурно-бытовые;

  • жилищно-коммунальные;

  • прочие.


Недвижимость, выступая как объект собственности и сделок, является основой рынка недвижимости и объектом экономических отношений и интересов. К специфическим экономическим особенностям недвижимости относятся:

  1. Инвестиционный характер объектов недвижимости, предназначенных, как правило, для длительного (в зависимости от технического и морального износа) использования.

  2. Уникальность каждого объекта (независимо от технического и морального состояния), обусловленная главным образом местоположением в плане города.

  3. Сравнительно высокая капиталоемкость объектов недвижимости (объекты социальной инфраструктуры, как правило, более капиталоемки, чем, например, жилые дома, но если рассматривать всю структуру объектов в пределах всего города или даже жилого района, то наиболее капиталоемкими является массовая жилая недвижимость).

  4. Ликвидность объектов недвижимости в любой момент инвестиционного или жизненного цикла. Это означает, что товаром может выступать не только законченный объект, отвечающий заданным функциям, но и незавершенное строительство и даже подготовленная проектно-сметная документация, участок земли без строений на нем, строения без участка, которые могут быть установлены на нем, бизнес-план и т. п.

  5. Многофункциональность объекта недвижимости, обусловливающая различия спроса на отдельные его элементы (например, жилые, офисные, торговые и т. п. помещения в одном и том же доме), различия технико-экономических и эксплуатационных показателей, обусловливающих различия возврата финансов и, следовательно, определенные финансовые сложности.

Функционирование объекта недвижимости осуществляется в рамках его жизненного цикла.

^ В самом общем виде жизненный цикл (ЖЦ) любого объекта и субъекта – это законченная последовательность процессов его существования, комплекс этапов, составляющих промежуток времени от его появления до исчезновения. Содержательно указанные процессы, этапы относительно однотипны для однотипных объектов.

В самом укрупненном виде – жизненный цикл недвижимости состоит из двух основных фаз — инвестиционно-строительной и фазы потребления (эксплуатации и управления объектом недвижимости вплоть до выведения его из оборота).

Зачем необходимо вводить понятие «жизненный цикл недвижимости» и изучать состав процессов и этапов? Дело в том, что недвижимость не является статичным объектом. Как физический объект она создается, используется, требует ремонта и/или реконструкции, исчерпывает свое назначение и разрушается (уничтожается). Как объект юридических отношений – она меняет собственников, арендуется, закладывается, т.е. участвует с различных сделках, операциях. Как товар – она продается, развивается. Таким образом, жизненный цикл позволяет выявить закономерности развития недвижимости во всех ее ипостасях.

Чем сложнее объект, тем многозначнее состав процессов ЖЦ: выше рассматривались различные классификации недвижимости. Недвижимость, выступая как физический объект, товар, объект собственности, объект бизнеса и пр. проходит различные этапы и процессы в каждой из этих ипостасей.

На рис. 1.2.2. представлены жизненные циклы недвижимости для различных классификаций.



ЖЦ недвижимости как физического объекта




^ ЖЦ недвижимости как экономического объекта (товара




ЖЦ недвижимости как объекта собственности




^ ЖЦ недвижимости – предприятия как имущественного комплекса






















  • Прединвестиционная стадия (замысел, анализ возможностей, обоснование)

  • Создание, формирование (проектирование, строительство)

  • Ввод в эксплуатацию

  • Использование

  • Функциональное устаревание

  • Капитальный ремонт или развитие

  • Невосстановимый физический износ

  • Прекращение: естественное, разрушение, снос




  • Создание

  • Государственная регистрация

  • Владение и использование, смена владельцев (собственников)

  • Развитие

  • Ухудшение потребительских свойств

  • Окончание экономического срока жизни




  • Приобретение (покупка, наследование, постройка)

  • Государственная регистрация права собственности

  • Владение и использование в определенный период

  • Управление объектом недвижимости

  • Распоряжение собственностью без передачи прав собственности (сдача в аренду, залог, иные операции)

  • Развитие недвижимости

  • Смена права собственности (продажа, дарение, реквизиция и пр.)

  • Государственная регистрация сделок

  • Окончание жизни объекта недвижимости




  • Создание

  • Государственная регистрация прав собственности (государственной, частной, долевой)

  • Становление

  • Развитие

  • Оптимальное функционирование

  • Смена собственника (не обязательный этап)

  • Спад

  • Реорганизация, реформирование, реструктуризация

  • Банкротство (возможный, но не обязательный этап)

  • Ликвидация (возможный, но не обязательный этап)

  • Прекращение функционирования: естественное невосстановимое прекращение, физическое разрушение (износ), сознательный снос


Рис. 1.2.2. Жизненные циклы недвижимости по различным классификациям


1.2.2. Основные участники рынка недвижимости

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

^ Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

Особенности рынка недвижимости характеризуются следующими признаками:

1) Локализация:

2) Вид конкуренции.

3) Эластичность предложений

4) Степень открытости

5) Конкурентоспособность товара

6) Условия зонирования

7) Оформление сделок

8) Стоимость

9) Современное состояние

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.

Рынок недвижимости - это определённый набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости - это сложная структура, цель которой - свести покупателей и продавцов. Упрощенная модель рынка недвижимости показана на рис. 1.2.3.









^ РЫНОЧНЫЕ ПОСРЕДНИКИ И ЛИЦА, ОКАЗВАЮЩИЕ УСЛУГИ







Покупатель










Продавец







Брокеры













Оценщики













Синдикаторы







Покупатель




Ипотечные кредиторы




Продавец







Эксперты по титулам













Страховщики













Адвокаты













Средства информации







Покупатель




Другие




Продавец


Рис. 1.2.3. Упрощённая модель участников рынка недвижимости


Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно, их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации следующего профиля:

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:



Создавая или используя полезные свойства объекта недвижимости, субъекты гражданских правоотношений играют разные функциональные роли: собственника, застройщика, заказчика в строительстве, строительного подрядчика, девелопера, инвестора, риэлтора, управляющего объектом недвижимости, гаранта (поручителя), специализированной эксплуатационной организации (организации, специализирующейся на эксплуатации объектов недвижимости), нотариуса, покупателя (потребителя), продавца, оценщика, арендодателя, арендатора, регистратора, инвентаризатора и др. (см. таблицу 1.2.2.).

Каждой функциональной роли соответствует определенный вид профессиональной деятельности: девелопмент (комплексная застройка и развитие территории), риэлторская и оценочная деятельность, аренда объектов недвижимости, строительство объектов недвижимости, финансовая деятельность (кредитование строительства, инвестирование строительства, страхование операций с недвижимостью), купля-продажа объектов недвижимости, управление объектами недвижимости (государственной, областной, ведомственной, муниципальной недвижимостью, кооперативы, частные (индивидуальные) фонды и пр.).


Таблица 1.2.2.

Ролевые функции участников рынка недвижимости (РН): исходные данные для классификации субъектов рынка недвижимости


№ п/п

функциональная роль

Отличительные особенности или (функции) участника рынка недвижимости в данной роли

^ Мотивация (ожидаемый результат)

Характер деят-ти на РН (проф./ непроф.)

1

2

3

4

5

1.

Застройщик

  

Варианты:

Лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, (части недр), принимающее решения о застройке земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости

Объект недвижимости (ОН) как предмет потребления для личных или общественных целей

н/н

1.1

Головной (генеральный) застройщик

То же, что и (1), имеющий возможность делегировать часть своих прав на принятие решения по отдельным участкам субзастройщику

то же

н/н

1.2

Субзастройщик

Лицо, обладающее правами принятия решения о способе застройки земельного участка, части недр, являющегося составной частью территории, на базе которой реализуется инвестиционный строительный проект.

то же

н/н

2.

Заказчик в строительстве

 

Варианты:

Лицо, формально выступающее контрагентом генподрядчика (подрядчика) по договору Генподряда (подряда) по поручению застройщика.

Доход от оказания услуг застройщику в процентах от объема реализации по договору

п/н

2.1

Головной (генеральный) заказчик в строительстве

Лицо, которое осуществляет функции Заказчика при реализации строительного проекта или Программы. Делегирует часть функций субзаказчикам, оставляя за собой право общего контроля и ответственность за конечный результат перед застройщиком, застройщиками и т.д.

то же

п/н

2.2

Субзаказчик в строительстве

Лицо, осуществляющее функции заказчика отдельных объектов, возводимых в рамках единого строительного проекта (Программы), действующее в рамках, отведенных ему головным Заказчиком.

то же

п/н

3.

Инвестор

Лицо, осуществляющее вложение финансовых или иных средств и активов

Доходы на вложенные средства

п/н/п/н

4.

Девелопер

Собирательное понятие, объединяющее понятия Застройщик, Заказчик и Инвестор.

Доход от реализации улучшения земельного участка или вновь созданного объекта недвижимости (ОН)

п/п

5.

Страховщик

Обеспечение страхования рисков, объектов недвижимости, ответственности и т.д.

Получение доходов от страхования

п/-

6.

Риэлтор

Оказание посреднических услуг на первичном и вторичном рынках недвижимости

Получение доходов от посреднических операций с ОН

п/п

7.

Управляющий проектом

Управление процессом реализации инвестиционного проекта на всех его стадиях

Получение дохода в % от объема инвестиций

п/-

8.

Управляющий объектом недвижимости

Управление объектом недвижимости с целью обеспечения максимальной эффективности его использования.

Доход, полученный от собственника за услуги по управлению ОН

п/-

9

Различные участники, в т.ч.:










9.1.

Органы по надзору за ОН, отнесенным к Гос. (муницип.) собственности

Контроль за состоянием, использованием и воспроизводством ОН, отнесенных к госресурсам и охраняемых государством ОН, а также выполнение согласующих и разрешительных функций, обусловленных названными целями

 

то же

 

п/-

9.1.1.

Орган по земельным ресурсам и землеустройству



Выполнение функций, определенных законодательством

 

 

 

 

Исполнение законодательных и нормативных актов

 

 

 

 



п\-

 

 

 

 

9.1.2.

Орган по контролю за использованием недр и полезных ископаемых

9.1.3.

Орган по контролю за использованием лесного фонда

9.1.4.

Орган по контролю за использованием водного фонда

9.1.5.

Орган по контролю за использованием...

9.2

Орган государственной регистрации недвижимости

Формирование и регистрация объектов недвижимости

Исполнение законодательных и нормативных актов

п/-

9.3

Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

то же

п/-

9.4

Органы архитектуры

Определение градостроительной политики, функций согласования и контроля за процессом строительства.

то же

п/-

9.5

Эмитент

Орган, управляющий и производящий эмиссию ценных бумаг

 

 

10.

Гарант (поручитель)

Обеспечение различного рода обязательств участников рынка недвижимости.

Доход в виде платы за предоставление гарантии

п/н/н

11.

Специализированные эксплуатационные организации

Разработка и выдача технических условий для изготовления проектной документации на строительство ОН. Прием в эксплуатацию инженерных сетей и сооружений

Развитие инженерной инфраструктуры. Получение доходов в виде платы за энергетические и иные ресурсы, необходимые для функционирования ОН

п/-

12.

Нотариус

Лицо, контролирующее соответствие сделок действующему законодательству и удостоверяющее сделки с недвижимым имуществом

Исполнение законодательных и нормативных актов. Получение доходов от оказания нотариальных услуг

-/п

13.

Покупатель (потребитель)

Лицо, финансирующее приобретение ОН (прав на ОН) или строительство ОН, не имеющие до совершения сделки отношения к земельному участку.

Потребление полезных свойств ОН при его эксплуатации

н/н

14.

Оценщик

Анализ рынка и определение установленного вида стоимости ОН

Получение дохода за услуги по оценке ОН

п/п

15.

Продавец

  

Варианты:

Лицо, реализующее ОН или вещные права на ОН, в т.ч. права на создаваемый ОН, путем продажи, мены

Получение дохода или/и возмещения стоимости ОН или прав на ОН, в т.ч. прав на создаваемый ОН

н/н

15.1

Институциональный продавец

Государство в лице своих органов исполнительной власти (комитеты, агентства и фонды), реализующее государственную программу приватизации

Исполнение Гос. программы приватизации

п/-

16.

Арендодатель

Лицо продающее обязательственное право - право аренды ОН

Доход от передачи ОН в аренду

п/н

17.

Арендатор

Лицо, приобретающее обязательственное право - право аренды ОН

Потребление полезных свойств ОН при его эксплуатации

н/н

18.

Строительный подрядчик

 

Варианты:

Генподрядчик

Субподрядчик

Лицо, выполняющее работы и услуги по строительству ОН, а также инженерную подготовку территории

 

п/п

19.

Проектировщик

Лицо, выполняющее комплекс организационных работ, связанных с разработкой проектной документации на строительство (реконструкцию и т.п.) ОН

 

п/п


1.2.3. Структура рынка недвижимости

Исходя из сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

1. Создание/развитие недвижимости - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеот-вод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.

^ 2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.

^ 3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства. Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.
^ 1.3. Основные характеристики видов девелопмента
1.3.1. Характеристики видов девелопмента с финансовой точки зрения

С финансовой точки зрения различают:

Соответственно, девелоперов принято делить на три группы:

В любом случае, цель всех видов девелопмента – получение прибыли от недвижимости. Основными принципами эффективного девелопмента являются надежность вложений, доходность вложений, рост вложений, ликвидность вложений. Стратегии достижения этой цели могут быть разные. По стратегиями ведения девелоперского бизнеса различают:

При этом классический девелопмент или продвижение проекта от идеи до продажи (или сдачи в аренду) конечному потребителю за определенный гонорар на рынке недвижимости России практически не представлен. Эксперты объясняют это неразвитостью финансового сектора, отсутствием доступной информации о конъюнктуре рынка, а также сложными и непрозрачными взаимоотношениями бизнеса и власти.

За рубежом рынок fee-девелопмента, по оценкам экспертов, достигает 60–70%, но в нашей стране он слабо развит: подавляющее большинство компаний предпочитают идти по пути speculative или смешанного девелопмента.

Пример. Классическая схема финансирования девелоперского проекта

После вложения 10% собственных средств девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта (при этом обоим по окончании строительства достается по 50% построенной недвижимости). Следующий этап – привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25–30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика – 10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 50-процентной готовности объекта.

1.3.2. Виды девелопмента по объектам недвижимости

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В соответствии с классификацией объектов недвижимости можно выделить следующие виды девелопмента:

Общим для девелопмента объектов недвижимости является сложность и многообразие задач, встающих перед девелоперской компанией при реализации девелоперских проектов. Типовые стадии развития девелоперского проекта представлены в таблице 1.3.1.

^ Таблица 1.3.1.

Стадии развития девелоперского проекта

Стадия

Основные процессы стадии

Прединвестиционная стадия

1. Анализ рынка недвижимости

2. Подбор объекта недвижимости

3. Формирование стратегии проекта

4. Инвестиционный анализ

5. Оформление исходно-разрешительной документации

6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств


Стадия проектирования

1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования

2. Формирование архитектурно-инженерной группы

3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади

4. Руководство проектированием

5. Проведение тендера на строительные работы


Стадия строительства

1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ)

2. Контроль качества строительства и сметных расходов


Стадия эксплуатации /реализации

1. Маркетинг, реализация площадей

2. Управление объектом недвижимости и/или контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства


beseda-s-rabotodatelem-kak-podgotovitsya-k-sobesedovaniyu-agashkina-galina-gennadevna.html
beseda-sedmaya-avtora-v-sootvetstvii-s-dejstvuyushimi-zakonami-ob-avtorskom-prave-rf-prednaznachaetsya-isklyuchitelno.html
beseda-zemli-i-zakona-kniga-pervaya.html
besedi-na-apokalipsis-prochitanie-v-hrame-rozhdestva-ioanna-predtechi-v-sokolnikah-stranica-27.html
besedi-o-dushe-aure-i-vampirizme-kniga-gennadiya-stepanovicha-belimova-lish-pervij-etap-issledovanij-etogo-yavleniya.html
besedi-o-zolotih-stihah-pifagora-stranica-23.html
  • shkola.bystrickaya.ru/sbornik-statej-pod-redakciej-professora-m-i-braginskogo-statut-mockbr2000-stranica-6.html
  • school.bystrickaya.ru/abaj-esse-mi-kochuem-navstrechu-sebe-uznavayas-v-drugom.html
  • holiday.bystrickaya.ru/obrazovatelnij-kontent-dlya-konsultirovaniya-upravlyayushih-sovetov-shkol-po-voprosam-ocenki-kachestva-obrazovaniya-v-usloviyah-realizacii-fgos.html
  • institute.bystrickaya.ru/glava-administracii-k-n-shmelev-informacionnij-byulleten-administracii-sankt-peterburga-17-768-ot-14-maya-2012-g.html
  • textbook.bystrickaya.ru/klyuchevskij-v-boyarskaya-duma-drevnej-rusi-po-izdaniya-1902-g-allpravo-ru-2004-stranica-6.html
  • upbringing.bystrickaya.ru/m-yu-zurabov-prikaz-ot-2007-g.html
  • university.bystrickaya.ru/filosofiyadai-erkndk-pen-zhauapkershlk.html
  • shkola.bystrickaya.ru/ugolovnaya-otvetstvennost-gosudarstvennogo-sluzhashego.html
  • shkola.bystrickaya.ru/rabochej-uchebnoj-programmi-po-discipline.html
  • holiday.bystrickaya.ru/n-v-trubnikova-tomsk-izd-vo-tpu-2004-105-s-stranica-4.html
  • learn.bystrickaya.ru/gennadij-zyuganov-uroki-zhizni-stranica-4.html
  • uchebnik.bystrickaya.ru/uchebnoe-posobie-dlya-studentov-vuzov-v-2-h-chastyah.html
  • grade.bystrickaya.ru/obespechennost-rossii-razvedannimi-zapasami-nekotorih-vidov-kniga-napisana-prostim-yazikom-ponyatnim-rukovoditelyu.html
  • university.bystrickaya.ru/glava-5-mehanizm-realizacii-programmi-oblastnaya-celevaya-programma-razvitie-doshkolnogo-obrazovaniya-voronezhskoj.html
  • write.bystrickaya.ru/glava-7-centralizaciya-i-decentralizaciya-uchebnik-2-e-izd-pererab-idop.html
  • lecture.bystrickaya.ru/72-vagoni-instrukciya-po-tehnicheskomu-obsluzhivaniyu-i-ekspluatacii-sooruzhenij-ustrojstv-podvizhnogo-sostava-i.html
  • uchenik.bystrickaya.ru/istoriya-pervih-processorov-i-krupnejshie-marketingovie-oshibki.html
  • klass.bystrickaya.ru/53-razdeli-disciplin-i-vidi-zanyatij-osnovnaya-obrazovatelnaya-programma-visshego-professionalnogo-obrazovaniya.html
  • testyi.bystrickaya.ru/akciya-konkurs-provoditsya-v-period-s-26-marta-po-15-maya-2012-goda-poryadok-provedeniya.html
  • uchitel.bystrickaya.ru/referat-po-discipline-izbrannie-glavi-po-himii-elementov.html
  • credit.bystrickaya.ru/polozhenie-administrativnaya-reforma.html
  • nauka.bystrickaya.ru/uchitel-urumova-f-v-konsultacii-uchebnik.html
  • institut.bystrickaya.ru/tipovaya-programma-kandidatskogo-ekzamena-po-obshemu-kursu-po-specialnosti-05-26-00-bezopasnost-deyatelnosti-cheloveka.html
  • paragraph.bystrickaya.ru/maneri-obsheniya.html
  • spur.bystrickaya.ru/metodi-terapii-s-pomoshyu-transportirovki-ci-kommentarii.html
  • credit.bystrickaya.ru/polozhenie-o-provedenii-otkritogo-turnira-po-pravilam-mezhdunarodnoj-konfederacii-prakticheskoj-strelbi-iz-pistoleta-sredi-predstavitelej-biznesa-chlenov-leningradskoj-torgovo-promishlennoj-palati.html
  • essay.bystrickaya.ru/doklad-zarechnev-vladimir-viktorovich.html
  • lecture.bystrickaya.ru/4-struktura-proekta-k-oformleniyu-kursovih-i-diplom.html
  • paragraph.bystrickaya.ru/lyubov-protiv-privyazannostej-filosofskie-skazki-dlya-obdumivayushih-zhite-ili-veselaya-kniga-o-svobode-i-nravstvennosti.html
  • spur.bystrickaya.ru/lev-tolstoj-stranica-6.html
  • znanie.bystrickaya.ru/4-vnutrigimnazicheskij-kontrol-i-upravlenie-analiz-raboti-pedagogicheskogo-kollektiva-gimnazii-2-za-2009-2010-uchebnij-god.html
  • university.bystrickaya.ru/glava-14-shtrafnie-bataloni-pihalov-i-p-95-velikaya-obolgannaya-vojna.html
  • student.bystrickaya.ru/1-predmet-kontrakta-literatura-dlya-bibliotek-kungurskogo-municipalnogo-rajona.html
  • obrazovanie.bystrickaya.ru/press-konferenciya-po-itogam-zasedanij-visshego-organa-tamozhennogo-soyuza-i-mezhgosudarstvennogo-soveta-evrazijskogo-ekonomicheskogo-soobshestva-moskva-9-dekabrya-2010-goda.html
  • books.bystrickaya.ru/celi-gitlera-i-nacistskogo-rukovodstva-v-vojne-protiv-sssr-celi-germanii-v-vojne-protiv-sssr.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.